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2019中国产业地产运营商TOP30点评环亚国际ag88
来源:http://www.yuandonglingfeng.com 编辑:环亚ag88 2019-07-13 10:00

  增速回落至6.6%,我国的实体经济由于原材料、人工、能源等成本的上升,景气程度并不能让人乐观。

  根据2019中国产业地产运营商TOP30显示,招商蛇口、上海临港和张江高科分列一二三名,瓜分了前十中仅有的三个国企或央企名额。而在观点指数发布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单前十名的常客中,华夏幸福位居殿军。同时,近几年发展较为快速的星河产业集团也杀入了前十之列。

  同时在种种因素的影响下,住宅地产企业也遭受了数年不遇的一场寒冬。作为连接实体经济与土地的桥梁,产业地产行业的日子,自然也并不好过。

  标普全球评级在2月份发布的一份评级报告中披露,某产业地产企业由于无限制现金余额较低,在偿还短期内到期债务时将高度依赖再融资,缓冲空间极小,而被标普全球评级将评级从“BB-”下调至“CCC+”。这家企业过往在业内的声誉还算不错,显然这样资金窘迫的状况在行业中不会是特例。

  在严峻的实体经济形势下,三四线城市周围的产业园区率先遭受了比较大的打击,据观点指数相关调研,等级较低的城市产业园区的出租率几乎都有一定程度的下降,部分园区的出租率已经不足50%。而出租率的下降直接导致了企业现金流的紧张,进而影响企业经营。

  2018年的产业地产政策出台频率相对密集。在国家层面,从年初的中央经济工作会议强调科技创新,以投资带动贸易发展、产业发展,到两会期间《政府工作报告》中指出2018年的产业政策沿着新动能的培育、制造强国和创新型国家的建设方向推进,作为实体经济的重要载体,产业地产收获了诸多利好政策。

  2018年11月18日,国务院发布了《中共中央、国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》。意见中提到,区域协调发展成为全新的国家级重点战略,中央确立了以北京、天津为中心的京津冀城市群、环渤海发展组群,以上海为中心的长三角城市群、长江经济带发展组群,以香港、澳门、广州、深圳为中心的粤港澳大湾区、珠江-西江经济带发展组群,以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心的成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群等,奠定了12个国家中心城市及城市群、都市圈发展格局,以进一步完善市场一体化发展机制,深化区域合作机制,优化区域机制,健全利益补偿机制,克服区域产业同质化、恶性竞争的问题。

  而2019年2月18日出台的大湾区规划,也给产业地产的风向标-深圳,指明了发展的方向。

  与国家层面的政策相呼应的是,各地方政府也出台了诸多针对产业地产行业的优惠和规范政策。

  真正能禁得住考验的企业,即使在行业寒冬中,也能保持较高的增长,以及稳定的经营状况。从企业运营的角度来说,无论是资金量,政商关系,商业模式,还是企业管理运营水平,都是产业地产不可或缺的条件。不过,其中最重要的仍然是商业模式,怎样扩大收入,合理减少支出,对任何一家企业来说都是首要问题。

  产业地产是一个比较大的概念,不同企业的经营模式和业态之间也有不小的区别。从主要收入来源的角度来说,当前产业地产行业大致可以分为四类。但这四类模式在当下都遭遇了不小的困难与危机。

  第一类是以销售住宅为主要收入来源的企业,比如华夏幸福等。住宅开发商拥有丰富的住宅销售全流程经验,只要产业园区能吸引到足够的人口进驻,那么住宅的销售就不在话下。同时,我国产业用地的均价约为住宅用地的1/8甚至1/10,拿地成本相当低廉。

  但是这种模式比较依赖于住宅地产市场的景气程度,以及产业园区的地理位置。在当下的时点,住宅地产市场遭遇调控,等级较低城市周边的产业园区住宅销量有较为明显的下滑,进而会影响到整个企业的现金流与资金链。特别是叠加了2019年房企债务集中到期的影响,该模式的产业地产企业遭遇了较为严重的资金紧张问题。

  第二类是轻重资产并行,重资产项目通过股权获取利润,同时获取品牌输出的能力。轻资产利用品牌影响力获取项目,并开发建设园区和厂房但不持有,通过管理和运营获取报酬,类似于近年来商业地产领域的轻资产化发展。这种模式比较典型的案例是亿达中国。轻重资产并行的策略,可以让企业对不同的市场做出相应的调整,同时也减轻了资金沉淀的压力。

  不过在2019年初实体经济景气度下降,企业在轻资产项目中往往会更加谨慎的招商,以维护品牌影响。这样一来,出租率可能会更容易下降,收入也会受到影响。而2019年的融资与偿债压力对很多企业而言都无法轻易承受,这一商业模式的企业也概不能外。

  第三类是将产业和金融相结合的模式,这种产融结合的模式以张江高科和上海临港较为突出。产业地产企业在招商过程中,对入驻企业进行投资与帮助,与政府部门建立PPP机制,发挥中小企业融资平台、小贷公司等平台的作用。让入驻企业能够加快发展速度的同时,产业地产商也能从其中分得一部分投资回报,同时也能够发挥孵化器的作用,让小微企业做大做强,缓解区内企业起步资金困难、融资成本较高等实际问题。

  不过产融结合需要大量的资金,以及相关政府部门的配合。因此该模式对于所在城市的地理位置和经济环境有较为苛刻的要求,进而在可复制性上略显不足。当下,一个显而易见的现象就是,这种模式的企业发展十多年至今,一般只有一个在一线城市周边的核心园区,较少成功复制经验。据观点指数观察,近几年一些企业花费巨资想要实现异地复制,但后续往往不尽如人意。

  第四类以建设定制厂房或园区一级开发为主,典型企业有宏泰发展和联东U谷等。其主要收入来自于开发报酬与政府土地出让金、税收等,收入相对稳定,但对项目园区的招商、运营和后续建设参与性不高。

  四种模式均有利弊,在实践中也都各有千秋。而善于学习的中国企业也不会满足于单一模式的运营,据观点指数相关调研,已经有很多产业地产企业近年来正在向其他企业的商业模式学习。虽然转型不是一朝一夕可以完成的,但多种模式的结合或许将会孕育出更加高效的产业地产行业。

  商业模式是产业地产企业的运营内在逻辑,而业态结构是产业地产企业的外在框架。选择不同的业态结构对产业园区来说,爱勒易参展 2013印度尼西亚CPHI -,也意味着不同的发展路径。

  其中制造业主要涵盖了装备制造、材料制造、生物医药等以生产为主的工业产能,所需生产面积最大。高科技包括通讯信息、集成电路、环亚国际ag88。机器人等科技含量较高的研发性业态。而商务数码电子则以集约化办公为主,一般所需面积较小,业务以互联网+、物联网、人工智能、大数据等为主。

  工业产品出口受到了较大的冲击。根据国家统计局数据,2016年下半年以来的新出口订单指数从50%左右的稳定水平,在2018年9月后下降至47%左右。

  工业产品出口下降首先影响到的就是制造业,尤其是传统制造业。因此产业地产行业中,以制造业为主的产业园区的出租率也有不断走低的趋势。而相对来说,高科技和商务数码电子产业由于可替代性低,国内需求较为充足,所受到的影响有限。

  在观点指数产业地产TOP30的企业中,单个园区项目一般最多只会有一到两种主导产业。虽然越高端的产业越稳定,但每种业态具体在哪个城市的哪个区域落地,当地的产业结构和工业发展水平仍然应是首要考虑条件。

  如果好高骛远地将高端产业落地在基础设施、人才数量和配套都有不足的城市,那么也可能会水土不服。一二线城市产业用地价格和建设成本较高,而三四线城市产业基础不足,这也许就是产业发展的一条悖论。

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